8 月头部房企销售面积和销售金额普降，同比分别下降39%、37%，政策端加码提振市场信心。1）8 月16 家头部房企销售面积1106 万方，同比下降37%，较上月降低10pcts；销售金额1929 亿元，同比下降37%。8 月整体成交延续降温态势，销售面积和金额均处于历史低位，房地产市场供需错配问题仍然存在，且居民收入预期尚未明显好转，或影响加杠杆意愿，扭转市场供需形势的核心在于供给端发力，期待相应政策加速落地。2）从销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-21%、-55%；销售金额增速来看，二者分别为-25%、-54%，国央企销售情况仍显著好于非国央企。3）8 月下旬以来，政策进入密集出台期，一二线城市陆续落地认房不认贷，中央下调各城首付比下限以及下调存量房贷利率，各城市可因城施策。政策有利于减轻居民还贷压力，对核心城市刚需及改善需求具有一定 *** 。后续为“金九银十”传统营销旺季，政策端及房企共同发力，预计销售有望迎来一定程度好转。 头部房企投资策略趋同，谨慎聚焦高能级城市。1）8 月16 家头部房企拿地金额576 亿元，环比上涨78%，同比上升33%。2）8 月头部房企拿地平均溢价率约6.5%，一二线城市占比88%，房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，绿城拿地最为积极，拿地金额206 亿元，当月投资强度212%；保利单月拿地面积更大，为71 万平。4）16 家头部房企拿地楼面价/销售均价104%，持续补充优质土储。 行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模585 亿元，同比+63%，头部房企发行信用债187 亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如华润置地8 月平均票面利率仅为2.25%。2）2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止8 月底碧桂园年内到期债务余额105 亿元。结合销售端情况，期待进一步的融资端支持政策。 越秀将主要在海珠区、天河区进行做地工作，参与广州旧改；碧桂园通过债券展期、出售项目公司股权等方式缓解流动性压力。1）越秀：作为广州旧改新政中确认的做地主体之一，将主要在海珠区、天河区进行做地工作。2）招商蛇口：坚定推进产业园区从物业空间租售向产业服务、产业投资和科技创新进行转型，从重资产向轻重结合转型。3）碧桂园：8 月7 日两笔境外美元债票息未能按期支付，通过债券展期、出售项目公司股权等方式化解流动性压力。 4）融创：代价20 亿元 *** 项目公司股权及出售资产，解决相关债务问题。5）龙湖：高级副总裁、商业地产部总经理李楠即将退休，接替人选为原华润万象生活华南大区总经理包伟；龙智造代建业务将持续聚焦一二线主力城市。6）中南：下半年将围绕保交付、定增和发债、扭亏为盈三方面开展工作。 投资建议：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。 我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计会对核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
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